シノケンの不動産投資が儲からないと思う2つの理由

最近、いろんなところで「シノケン」という会社の不動産投資の話を聞きます。

シノケンは「頭金0円でマンションオーナーに!」というキャッチコピーで、サラリーマンや公務員向けに1棟アパートへの不動産投資を勧誘している会社です。

積極的に広告を打っているようで、最近ではネットの広告だけでなくテレビCMでもよく見るようになりました。

私も不動産投資をやっているので、魅力的な物件がないか実際に説明を聞きに行きましたが、結論としては購入に至りませんでした。

シノケンに紹介された物件の概要と、私が購入しなかった理由をまとめておきます。

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シノケンの不動産投資はミドルリスクローリターン

シノケンに紹介された物件の概要は以下のとおりです。

  • 立地:都心でわりと乗降人員が多い駅から徒歩10分(めっちゃ立地良い!)
  • 特徴:10部屋ある新築一棟アパート
  • 物件価格:約1億4千万円(土地9千万円、建物5千万円)
  • 家賃収入:820万円(家賃65,000円、共益費3,500円が10部屋)
  • 表面利回り:満室経営で6%弱(低っ!!)
  • 経費:130万円(管理手数料やリフォーム費用など)(高っ!!)
  • ローン金利:頭金0円で金利1.95%(→これはすごい!)
  • 金利支払い:560万円
  • 固定資産税:30万円
  • 年間の利益:100万円
  • ネット利回り:0.7%(めっちゃ低っ!!)

 

実際にシノケンが建てたアパートの写真を見せてもらいましたが、1部屋の専有面積はとても狭いです(1部屋20㎡以下)。ですが、アパートのデザインはとてもおしゃれで部屋にはロフトもついているので、大学生や若手サラリーマンの一人暮らしにはそれなりに需要は出そうな物件です。

実際にシノケンが管理している物件の入居率は約99%と高く、自己資金ゼロでも金利が低いアパートローンを組める理由にもなっています。
 

シノケンのアパート経営の特徴をまとめると以下の通りです。

  • 都心の好立地な場所を狙ってアパートを建てている
  • おしゃれなデザインにして他のアパートとの差別化をされている
  • オーナーの負担が小さい(物件管理とか全部シノケンがやってくれる)
  • 実績がある会社なのでアパートローンの金利が低い

こうしてみると、とてもリスクが低くて安定したキャッシュフローを出せる魅力的な投資案件にも見えます。
 

しかし、世の中そんなに美味しい話はありません。

都心の好立地にあり、管理の手間もかからずとても魅力的に見えますが、肝心の利回りがめちゃくちゃ低い。

今回の物件の場合は不動産取得税が約100万円かかるので、初年度の利益はほぼゼロです。

シノケンの場合は空室率がかなり低いようですが、仮に10戸中1戸が空室になってしまうと年間の利益が一気に30万円まで減少します。
 

「自己資金がゼロなので、たとえ年間30万円でもキャッシュフローが生まれるのであれば問題ない。」

もしかしたらそういう考えもあるかもしれませんが、将来の家賃下落リスクや金利上昇リスクのことを考えると「ミドルリスク・ローリターンの投資」というのが私のシノケンのアパート投資に対する結論です。
 

1億4千万円という高額物件ですが、年収600万円ぐらいの人でもこれぐらいのローンが組めてしまうようです。

年収600万円の人が自己資金ゼロで1億5千万円の借金を背負い、年間100万円の利益を取りに行く。しかもこの年間100万円は将来的に下がる可能性が非常に高い。

こう考えると、まともなリスク感覚がある人だったらとてもじゃないですけどシノケンのアパートには投資できそうにありません。
 

「頭金ゼロでのアパート投資」を謳ってはいますが、どちらかというと資金が潤沢にある富裕層が「不動産の管理は全てシノケンにおまかせで利回りは低くても確実に利益を出したい」という場合だったらオススメできなくもないかな、と感じました。

自己資金が潤沢にあるのであればローン支払いの負担がないので、4~5%ぐらいの利回りであれば出せそうです。

 

シノケンってめっちゃ利益率高いやん!

ちなみにシノケンはJASDAQに上場しているので細かく業績を見ることができます。

シノケンのビジネスモデルは以下のように6個の事業に分かれています。

  • アパート販売:サラリーマンや公務員向けに頭金ゼロでできる投資用アパートを販売
  • マンション販売:首都圏の投資用ワンルームマンションを販売
  • 不動産賃貸管理:販売した投資用不動産の運営管理を行う事業
  • ゼネコン:ビルやマンションの建設請負事業
  • 金融・保障関連:入居者向け家賃滞納保証業務や少額短期保険業務
  • 介護関連:サービス付き高齢者向け住宅の運営

 

今回のアパート投資に関わる事業は(1)アパート販売、(2)不動産賃貸管理、(3)ゼネコン、(4)金融・保障関連、の4つですね。
 

ゼネコン事業で建てたアパートを、アパート販売事業がサラリーマン向けに投資用アパートとして販売し、不動産賃貸管理事業がオーナーの代わりにアパートを運営する。

というのがシノケンの投資用アパート販売のビジネスモデルのようです。
 

こうして仕組みを見てみると、アパートオーナーをうまく囲い込む仕組みが出来上がっていますね。

オーナーは物件選び、購入後の集客や運営、修繕も全てシノケンに任せてしまえばいいわけです。

これは利益率が高そうだなーと思いながら事業セグメント別の業績を見てみると、予想通り利益率がめちゃくちゃ高かったです。
 

2016年12月期の営業利益率
アパート販売:10%
マンション販売:29%
不動産賃貸管理:12%
ゼネコン:12%
金融・保障関連:38%
介護関連:12%
連結:13%

 

これは裏を返せば、土地を仕入れてからお客さんに投資用不動産を販売して利益を届けるまでの間で、シノケンがこれだけたくさんの利益を抜いているということですからね。

シノケンの利益率の高さは会社としてはとても優秀ですが、個人投資家として投資用不動産の購入をやめた一つの理由でもありました。

 

不動産投資を始める前にまずは勉強を!

「頭金ゼロで不動産オーナーに!」という営業文句は色んな所で聞きますが、営業マンはとても優秀なので不動産投資のリスクの部分はあまり表に出しません。リスクの部分をうまく隠しつつ、不労所得という美味しい部分だけを強調してアピールしてきます。

そんな営業文句に騙されて大きな借金を背負い、毎月のキャッシュフローがプラスどころかむしろ赤字になっている初心者不動産投資家が実はかなり多いと思います。
 

そうならないためにも、不動産投資をするのであればしっかりと勉強してから物件を選ぶようにしましょう。

有料の不動産投資の本もたくさん出ていますが、まずは無料で不動産投資を学べる機会もたくさんあります。

無料で参加できるおすすめ不動産投資セミナーをいくつかご紹介します。
 

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これらのセミナー運営会社はほとんどが投資用不動産の仲介業者なので、セミナー後には必ず投資用不動産の勧誘があると思います。

基本的にセミナーでは「不動産投資の美味しいところ」ばかりを紹介してくると思うので、勧誘活動に対しては冷ややかな目で見つつ実際には購入しないことをお勧めします。

じゃあなんのために行くのかというと、その理由は2つあります。
 

1つ目の理由は不動産投資の基本を学ぶためです。

どういう物件を買えば良いのかとか、不動産投資のリターンの計算方法など、不動産投資の基本的な考え方は無料のセミナーからでも学ぶことができます。
 

2つ目の理由は、不動産投資のメリットとデメリットをタイプ別に学ぶことです。

仲介業者によって勧めてくる物件の種類がだいぶ異なります。

都心のワンルームマンションを勧めてくる業者もあれば、シノケンのようにアパートの1棟経営を勧めてくる業者、他にも地方で高利回りを勧めてくる業者など、様々です。
 

  • それぞれの業者がどんなメリットを押し出して不動産を勧めてくるのか。
  • 他のタイプの不動産投資のデメリットをどのように紹介してくるのか。

複数の業者から上記の話を聞いて回ることで、不動産投資のメリットとデメリットをタイプ別に勉強することができます。
 

私も現在は不動産を2つ所有しており、ネットで約8%の利回りが出ています。表面利回りではなく、経費などを差し引いた純利益で計算するネット利回りです。

しかもどちらの物件も管理はすべて業者に任せているので、私の手間は一切かかりません。私が自分でやらなくちゃいけないことは、不動産の運用状況や振り込まれる家賃を確認するぐらいでしょうか。

このような美味しい物件を2つも見つけることができたのは、無料の不動産セミナーにたくさん回って、いろんな業者から話を聞いて勉強してきたことが大きいです。

たくさんの業者にあって話を聞くことで、良い業者と悪い業者、良い営業マンと悪い営業マン、儲かる物件とリスクが高い物件、という見分けができるようになったと思います。

今でもこういった不動産投資のセミナーには積極的に参加するようにしています。

もしあなたも不動産投資で不労所得が欲しいと思うのであれば、無料なのでぜひいろんなセミナーに参加してみてください。
 

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